[OBRÁZEK]
62 A 56/2017-36
[OBRÁZEK]
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Davida Rause, Ph.D. a soudců Mgr. Petra Šebka a Mgr. Kateřiny Kopečkové, Ph.D. v právní věci
žalobce: COLOSEUM NEMOVITOSTI s.r.o.
sídlem Květná 167/3, Brno
zastoupený JUDr. Tomášem Šetinou, advokátem
Šetina, Komendová & Partners s.r.o., advokátní kancelář
sídlem Purkyňova 649/127, Brno
proti žalovanému: Česká obchodní inspekce, ústřední inspektorát
sídlem Štěpánská 567/15, Praha
o žalobě proti rozhodnutí žalovaného č.j. ČOI 149124/16/O100/3000/16/17/Hl/Št, sp. zn. ČOI 35689/16/3000, ze dne 16.1.2017
takto:
I. Rozhodnutí České obchodní inspekce, ústředního inspektorátu, č.j. ČOI 149124/16/O100/3000/16/17/Hl/Št, sp. zn. ČOI 35689/16/3000, ze dne 16.1.2017 se ruší a věc se vrací žalovanému k dalšímu řízení.
II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 15 342 Kč do třiceti dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Tomáše Šetiny, advokáta, Šetina, Komendová & Partners s.r.o., advokátní kancelář, sídlem Purkyňova 649/127, Brno.
III. Žalovaný nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Odůvodnění:
II. Shrnutí procesního postoje žalobce
5. Žalovaný ve vyjádření k žalobě odkázal na napadené rozhodnutí; na jeho závěrech setrvává. Průměrný spotřebitel podle žalovaného ví, že je třeba realizovat proces dle stavebního zákona, a proto bylo namístě vycházet z § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. To, že je pozemek zařazen do zastavitelné plochy, neznamená, že je možné tento pozemek označit jako pozemek stavební. Až po vydání územního rozhodnutí, které konkretizuje podmínky výstavby, lze hovořit o stavebním pozemku. Z provedeného šetření vyplynulo, že vedení vysokého napětí omezuje zastavitelnost pozemku o 50 % a problematické může být také napojení na inženýrské sítě. Podle žalovaného tak nebyl pozemek připraven ke stavbě. Žalovaný ve vyjádření k žalobě dále uvedl, že řádně aplikoval koncept průměrného spotřebitele. Z prohlídky na internetu nabízených nemovitostí žalovaný zjistil, že existují nabídky stavebních pozemků, u kterých již bylo vydáno územní rozhodnutí.
6. Žalovaný tedy navrhuje zamítnutí žaloby jako nedůvodné. I žalovaný setrval na svém procesním postoji po celou dobu řízení před zdejším soudem.
IV. Posouzení věci
7. Žaloba byla podána osobou oprávněnou (§ 65 odst. 1 zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, dále jen „s.ř.s.“) a včas (§ 72 odst. 1 s.ř.s.). Žaloba je přípustná (§ 65, § 68, § 70 s.ř.s.). Napadené rozhodnutí bylo přezkoumáváno v mezích uplatněných žalobních bodů podle § 75 odst. 2 s.ř.s. podle skutkového a právního stavu ke dni rozhodování žalovaného postupem podle § 75 odst. 1 s.ř.s. Zdejší soud rozhodoval bez jednání za splnění podmínek podle § 51 odst. 1 s.ř.s. a dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.
8. Podstatou sporu v nyní posuzované věci je, zda lze v inzerátu na prodej nemovitosti (pozemku) označit pozemek jako stavební, přestože prodávaná nemovitost nesplňuje podmínky podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona, avšak zároveň je tento pozemek dle územně plánovací dokumentace určen k zastavění. Prvostupňový správní orgán založil úvahu o spáchání správního deliktu ve smyslu § 5 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele na hypotéze, podle které spotřebitel (zájemce o koupi pozemku) se mohl rozhodnout o koupi pozemku na základě inzerované informace, že jde o pozemek (parcelu) stavební, aniž by se jednalo o pozemek splňující podmínky podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona; tím měl žalobce užít nekalé obchodní praktiky podle § 4 odst. 4 zákona o ochraně spotřebitele. Tento pohled pak převzal i žalovaný. Žalobce takový pohled zpochybňuje.
9. Podle § 5 odst. 1 zákona o ochraně spotřebitele se obchodní praktika považuje za klamavou, pokud obsahuje věcně nesprávnou informaci, a je tedy nepravdivá, což vede nebo může vést spotřebitele k rozhodnutí ohledně koupě, které by jinak neučinil. Podle § 4 odst. 4 zákona o ochraně spotřebitele se užívání nekalé obchodní praktiky před rozhodnutím ohledně koupě, v průběhu rozhodování a po učinění rozhodnutí zakazuje.
10. Z inzerátu na prodej nemovitosti, který prochází správním spisem, zdejšímu soudu plyne, že žalobce (realitní kancelář) nabízel k prodeji parcelu v Klepačově o celkové výměře 1 051 m2. Inzerát byl uvozen nadpisem „Klepačov, stavební parcela 1051 m2- pozemek“. V textu inzerátu bylo mimo jiné uvedeno: „…nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek o celkové výměře 1 051 m2…“. V řádku „kategorie nemovitosti“ byla nabízená nemovitost označena jako „pozemky pro bydlení“. Z listiny „informace o pozemku“ žurnalizované ve správním spisu vyplývá, že parcela parc. č. 424/9, k.ú. Klepačov, o výměře 1 051 m2 je vedena jako trvalý travní porost.
11. Podle § 3 odst. 2 zákona č. 256/2013, o katastru nemovitostí (katastrálního zákona - dále jen „katastrální zákon“), se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. Jde-li tedy o druh pozemku trvalé travní porosty, je tento pozemek zemědělským pozemkem. Podle části 1. přílohy vyhlášky č. 357/2013 Sb., katastrální vyhlášky, je druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří charakterizován pro účely katastru jako pozemek, na němž je a) budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku a vyjma budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha, b) společný dvůr, c) zbořeniště, d) vodní dílo.
12. Podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona je stavebním pozemkem pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Podle § 61 odst. 1 stavebního zákona regulační plán v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Podle § 61 odst. 2 stavebního zákona lze regulačním plánem nahradit územní rozhodnutí. Regulační plán tedy může být skupinovým územním rozhodnutím. Podle § 76 odst. 1 stavebního zákona lze umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit vliv jejich užívání na území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak – zákonnou výjimkou dle předchozí věty je mimo jiné regulační plán. Podle § 79 odst. 1 stavebního zákona rozhodnutí o umístění stavby vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu.
13. Územním rozhodnutím (regulačním plánem) jsou tedy stanoveny základní dispoziční parametry umisťované stavby a nabytím právní moci rozhodnutí o umístění stavby se pozemek, na kterém je stavba umístěna, stává stavebním pozemkem dle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Podle žalovaného lze až tehdy takový pozemek v inzerátu na prodej nemovitosti označovat jako pozemek stavební.
14. Pokud by zdejší soud přistoupil na výklad žalovaného, podle něhož se pozemek stává pozemkem stavebním až nabytím právní moci rozhodnutí o umístění stavby, pak by to již na základě shora uvedeného nutně vedlo k závěru, že stavebním pozemkem by byl takový pozemek až v okamžiku, kdy by byly dány základní parametry stavby, která má být na něm postavena (kupříkladu její poloha a půdorys); tyto parametry totiž plynou právě z územního rozhodnutí o umístění stavby (či jeho zákonem předvídané alternativy). Už z tohoto důvodu se zdejšímu soudu nejeví právní názor žalovaného jako udržitelný. Zdejší soud totiž pokládá za zcela běžný takový postup, v rámci něhož zájemce o výstavbu si zakoupí pozemek, který je určen k zastavění, tedy na kterém stavět (byť za splnění určitých podmínek, a to i do budoucna) bude moci, aby pak v následných administrativních procesech (včetně řízení o vydání územního rozhodnutí o umístění stavby) bylo teprve rozhodováno o základních parametrech stavby. Zájemce o výstavbu přitom pozemek, který je skutečně určen k zastavění (což je pro zájemce o pozemek z pohledu jeho koupě skutečností určující), může vyhledávat coby „pozemek stavební“. Jistě si lze představit situaci (která se nepochybně v praxi též vyskytuje), že jsou spolu s pozemkem inzerovaným jako pozemek stavební převáděna také práva z územního rozhodnutí o umístění stavby na tomto pozemku (případně i práva z navazujícího stavebního povolení či obdobného správního aktu), podle přesvědčení zdejšího soudu však bude přinejmenším stejně častý případ, kdy zájemce o koupi pozemku kupuje pozemek s označením „stavební“ proto, aby na tomto pozemku realizoval stavbu k bydlení (či stavby související s hlavní stavbou určenou k bydlení) dle vlastních představ; pravomocné územní rozhodnutí o umístění stavby na prodávaném pozemku přitom možnosti zájemce o jeho koupi – ve vztahu k volbě uspořádání zamýšlené stavby – značně omezuje, neboť rozhodnutí o umístění stavby již stanoví základní parametry stavby v prostoru. Zdejší soud je tak toho názoru, že pro zájemce o koupi pozemku za účelem výstavby není podstatné, zda již bylo ve vztahu k takovému pozemku vydáno územní rozhodnutí o umístění stavby či nikoli, nýbrž zda je pozemek určen k výstavbě či nikoli; není žádného rozumného důvodu domnívat se, že pro zájemce o koupi pozemku by mělo být určující naplnění podmínek podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Zájemce – z pohledu postavení, v jakém se nachází průměrný spotřebitel (odběratel realitních služeb) při hledání pozemku za účelem výstavby – bývá bezesporu obeznámen s tím, že pro realizaci stavby musí absolvovat často časově náročný a administrativně složitý proces směřující k vydání individuálních správních aktů opravňujících jej k zahájení výstavby, a namísto fáze, v níž se takový proces nachází, je pro něj určující sama skutečnost, zda stavební činnost na takovém pozemku je (byť při splnění určitých podmínek) možná.
15. Zdejší soud tedy souhlasí se žalovaným potud, že spotřebitel zvažující nákup pozemku, který je označen jako pozemek stavební, pravděpodobně plánuje na takovém pozemku realizovat výstavbu (typicky objektu k bydlení – rodinného domu), nesouhlasí však se žalovaným ohledně nezbytnosti aplikovat definici stavebního pozemku podávanou z § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Ostatně může nastat situace, kdy spotřebitel koupí pozemek označený v inzerátu jako pozemek stavební v souladu s § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona s úmyslem postavit rodinný dům, zatímco pravomocné územní rozhodnutí se bude vztahovat kupříkladu ke stavbě pro rodinnou rekreaci či k zemědělské stavbě. I kdyby tedy prodávající (či jím pověřený subjekt – realitní makléř) v inzerátu označil za stavební pozemek takovou nemovitost, ke které by se vztahovalo pravomocné územní rozhodnutí (či stavebním zákonem předvídaný ekvivalentní institut územního rozhodnutí o umístění stavby), pak by ani naplnění požadavku žalovaného nezbavovalo spotřebitele „povinnosti“ před nákupem pozemku prozkoumat územní plán dané obce či obsah územního rozhodnutí o umístění stavby (bylo-li vydáno). Z inzerátu, který prochází správním spisem, nevyplývá, k jakému typu výstavby byl prodávaný pozemek dle územního plánu určen. I kdyby tedy v nyní posuzované věci byla na prodávaném pozemku umístěna stavba územním rozhodnutím, a podle výkladu žalovaného by tak bylo možné pozemek označit jako pozemek stavební, nijak by tato informace spotřebiteli neulehčila jeho preventivní zjišťovací činnost (nahlížení do územního plánu, zjišťování právních překážek váznoucí na pozemku atd.) při zvažování koupě pozemku. To je dalším důvodem, pro který zdejší soud nesouhlasí se žalovaným ohledně nezbytnosti aplikovat definici stavebního pozemku podávanou z § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona.
16. Pokud jde o otázku samotného klamání spotřebitele (klamání zájemce o koupi pozemku uvedením informace, že jde o pozemek stavební) v nyní posuzované věci, pak není sporu o to, že žalobcem inzerovaný pozemek byl dle platného územního plánu zařazen pod zastavitelné plochy určené k individuálnímu bydlení (k výstavbě rodinných domů). Pak se tedy zjevně nejednalo o takový pozemek, na němž by realizovat stavbu nebylo možné, naopak se jednalo o pozemek „určený“ k výstavbě. Za této situace je podle zdejšího soudu třeba posoudit, zda lze od spotřebitele, který je v rozumné míře opatrný a pozorný (jde tedy o spotřebitele průměrného, což znamená i přiměřeně obezřetného a v běžném životě se orientujícího), očekávat, že takový spotřebitel při zvažování koupě pozemku, který je označen jako pozemek stavební, předpokládá, že jde o pozemek dle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona, či zda předpokládá, že jde o pozemek – jednoduše řečeno – „určený“ k výstavbě. Smyslem zákazu klamání (jako nekalé obchodní praktiky) je, aby průměrný spotřebitel, který má dostatek informací a je v rozumné míře opatrný a pozorný s ohledem na sociální, kulturní a jazykové faktory (odst. 18 preambule směrnice Evropského parlamentu a Rady 2005/29/ES ze dne 11. května 2005 o nekalých obchodních praktikách vůči spotřebitelům na vnitřním trhu o změně směrnice Rady 84/450/EHS, směrnic Evropského parlamentu a Rady 97/7/ES, 98/27/ES a 2002/65/ES a nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 2006/2004), učinil informovanou, účelnou (odst. 14) a svobodnou (odst. 16) volbu. Pokud jde tedy o otázku, co pro průměrného spotřebitele informace o tom, že jde o stavební pozemek, mohla reálně znamenat, pak zdejší soud silně pochybuje o tom, že by si průměrný spotřebitel byl vědom zákonného vymezení termínu stavební pozemek podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona či vymezení pojmu stavební pozemek dle jiných právních předpisů, na které bylo v průběhu správního řízení odkazováno. Zdejší soud nemá žádný důvod pochybovat o tom, že označení stavební pozemek pro běžného zájemce o koupi znamenalo, že jde o pozemek určený k výstavbě, což by byl závěr v souladu s územním plánem. Zdejší soud rovněž nemá důvod pochybovat o tom, že zájemce o koupi by věnoval přiměřenou pozornost „informaci o pozemku“, podle níž příslušná parcela je aktuálně vedena jako trvalý travní porost. Stejně tak zdejší soud nemá důvod pochybovat o tom, že průměrný spotřebitel vnímá závažnost a jedinečnost nákupu nemovitostí, a proto je při zvažování kladů a záporů nákupu nemovitosti nadmíru obezřetný, jistě jinak než při nákupu běžných spotřebních věcí.
17. Zdejší soud tedy uzavírá, že průměrný spotřebitel, jehož cílem je získat do vlastnictví pozemek označovaný v inzerátu (či při samotném prodeji) jako pozemek stavební, má právo očekávat, že na takovém pozemku bude schopen realizovat stavbu, nikoli že ve vztahu k umístění stavby na tomto pozemku již proběhlo územní řízení. Před označením pozemku za pozemek stavební v inzerátu na jeho prodej – je-li ze všech okolností zřejmé, že je prodáván pro účely realizace stavby pro bydlení nebo rodinnou rekreaci – je tedy nutné splnit tyto podmínky: 1. pozemek je v rámci územního plánu zahrnut do plochy k zastavění, 2. pozemek je v územním plánu zahrnut do plochy, ve které je umožněna výstavba staveb pro bydlení nebo pro rodinnou rekreaci, a 3. pozemek má takové parametry, které výstavbu zásadně umožňují.
18. Žalovaný tedy pochybil, jestliže dospěl k závěru, že označením pozemku za stavební, přestože tento pozemek byl zařazen dle územního plánu do zastavitelných ploch (podmínka 1.) individuálního bydlení (podmínka 2.), se žalobce dopustil nekalé obchodní praktiky. Byť byl nabízený pozemek zařazen do plochy zastavění, pro to, aby jej bylo možno v inzerátu (při nabídce prodeje nemovitosti) označit za stavební pozemek, bylo nutné, aby měl pozemek takové parametry, které realizaci stavby pro individuální bydlení (rodinný dům) umožňují (podmínka 3.). Žalovaný v napadeném rozhodnutí uvedl, že „…v daném případě měl pozemek celou řadu přírodních a technických limitů využití, pozemek sice dle územního plánu patřil do zastavitelné plochy funkčního typu BV, avšak zasahuje do něj pásmo lesa, ochranné pásmo vedení VN, k pozemku bude obtížné vyřešit přístup vzhledem k terénním rozdílům, přes pozemek vedou sdělovací kabely, kanalizace, plynovod, vodovod se pak nachází ve větší vzdálenosti…“. Tyto závěry žalovaný převzal z e-mailu Ing. arch. K. ze dne 30.3.2016, ze kterého dále plyne, že prodávaný pozemek byl dříve součástí větší parcely; „…v minulosti (za již neplatných pravidel) zde došlo pouze k rozdělení zdrojového pozemku na několik dílů (bez změny druhu využití pozemku), které jsou samostatně obchodovány…“. Z odůvodnění rozhodnutí žalovaného (ani prvostupňového správního orgánu) podle zdejšího soudu není patrné, v jakém rozsahu jsou možnosti výstavby na pozemku ze zákona omezeny; napadené rozhodnutí obsahuje pouze obecné konstatování o blízkosti lesa a o existenci pásma vedení vysokého napětí. Terénní rozdíly na pozemku či vzdálenost inženýrských sítí samy o sobě nepochybně zastavitelnost pozemku nelimitují, navíc tyto limity nabízeného pozemku je schopen průměrný spotřebitel jistě posoudit.
19. Nezákonnost napadeného rozhodnutí je tedy primárně vyvolána nesprávným právním názorem žalovaného, podle něhož žalobce za stavební pozemek mohl označit pouze takový pozemek, který splňuje podmínky podle § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Zdejší soud proto napadené rozhodnutí zrušil pro nezákonnost dle § 78 odst. 1 s.ř.s. a věc dle § 78 odst. 4 s.ř.s. vrací žalovanému k dalšímu řízení. V navazujícím řízení bude při respektování shora uvedeného právního názoru zdejšího soudu na žalovaném, aby nově posoudil, zda nabízený pozemek měl takové parametry, které umožní realizaci stavby pro individuální bydlení, a zde jej tak bylo možno označit jako stavební pozemek. Osud prvostupňového rozhodnutí za tohoto stavu závisí na úvaze žalovaného v rámci řízení o odvolání.
V. Náklady řízení
20. Výrok o náhradě nákladů řízení se opírá o § 60 odst. 1 větu první s.ř.s., podle něhož nestanoví-li tento zákon jinak, má účastník, který měl ve věci plný úspěch, právo na náhradu nákladů řízení před soudem, jež důvodně vynaložil proti účastníkovi, který ve věci úspěch neměl. Žalobce měl ve věci plný úspěch, a proto má podle § 60 odst. 1 s.ř.s. právo na náhradu nákladů řízení. Žalovaný ve věci úspěch neměl, proto nemá právo na náhradu nákladů řízení a je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení. Podle obsahu soudního spisu náklady spočívají v zaplaceném soudní poplatku za žalobu ve výši 3 000 Kč společně se třemi úkony právní služby (převzetí věci a příprava zastoupení, podání žaloby, podání repliky) po 3 100 Kč společně se třemi režijními paušály po 300 Kč podle § 11 odst. 1 písm. a) a d) a § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, společně (vyjma zaplaceného soudního poplatku) s částkou odpovídající DPH, neboť zástupce je jejím plátcem, tj. 3 000 Kč + 12 342 Kč = 15 342 Kč. K zaplacení byla žalovanému stanovena přiměřená lhůta.
Poučení:
Proti tomuto rozhodnutí lze podat kasační stížnost ve lhůtě dvou týdnů ode dne jeho doručení. Kasační stížnost se podává ve dvou (více) vyhotoveních u Nejvyššího správního soudu, se sídlem Moravské náměstí 6, Brno. O kasační stížnosti rozhoduje Nejvyšší správní soud.
Lhůta pro podání kasační stížnosti končí uplynutím dne, který se svým označením shoduje se dnem, který určil počátek lhůty (den doručení rozhodnutí). Připadne-li poslední den lhůty na sobotu, neděli nebo svátek, je posledním dnem lhůty nejblíže následující pracovní den. Zmeškání lhůty k podání kasační stížnosti nelze prominout.
Kasační stížnost lze podat pouze z důvodů uvedených v § 103 odst. 1 s. ř. s. a kromě obecných náležitostí podání musí obsahovat označení rozhodnutí, proti němuž směřuje, v jakém rozsahu a z jakých důvodů jej stěžovatel napadá, a údaj o tom, kdy mu bylo rozhodnutí doručeno.
V řízení o kasační stížnosti musí být stěžovatel zastoupen advokátem; to neplatí, má-li stěžovatel, jeho zaměstnanec nebo člen, který za něj jedná nebo jej zastupuje, vysokoškolské právnické vzdělání, které je podle zvláštních zákonů vyžadováno pro výkon advokacie.
Brno 7. listopadu 2018
David Raus,v.r.
předseda senátu